ブラックロック社のiシェアーズ 米国不動産 ETF【IYR】が2021年6月10日に分配金を発表しました。
0.5235ドル（厳密には0.523571ドル）です。1年前の同期は0.533455ドルでしたので、1年前の同期との比較では1.9%の減配です。
分配金利回りを過去1年間の分配金額から算出すると、2021年6月11日の終値は104.45ドル、過去1年の分配金額は2.0483ドルなので、利回りは1.96%になります。
※このページでの利回りは過去1年間の分配金をもとに計算します。
基本情報を確認しよう
日本の証券会社からは、REITの個別銘柄は購入できません。購入したい場合はETFを利用するのがいいでしょう。下の表は日本の証券会社で購入できる主なREIT・ETFです。
【IYR】は2000年に設定された古株です。運用総額は7080億円と圧倒的に大きいです。ただし経費率が0.42%と少し高いですね。利回りは2％を切っており、低いですね。
【RWR】と【XLRE】は利回りが3％前後。【SRET】は米国以外の世界のREITも組み込まれています。利回りは高いですが、コロナショック後に減配があり、分配金が回復していません。
※このページでの利回りは過去1年の分配金から計算したものを使用します
【IYR】の業種別の構成比率は？
【IYR】に組み込まれている銘柄の業種別の組込比率です。なかなかバラエティに富んだ構成ですね。専門（特殊用途）はインフラ、データセンター、森林などです。
【IYR】の上位組込銘柄はどんな会社か？
【IYR】の組込銘柄数は82銘柄です。ベンチマークは、ダウ・ジョーンズ米国不動産インデックス。上位20銘柄の組込比率の合計は約61％。時価総額の大きい順に並んでいます。
【IYR】の上位組込銘柄はどんな会社か？
【IYR】の組込比率上位20銘柄は、他のETFにどのくらいの割合で組み込まれているのでしょうか？ 米国のリートETF【RWR】【XLRE】、世界の高配当リートETF【SRET】、さらにS&P500の高配当銘柄ETF【SPYD】との組込比率（%）をまとめました。背景色のオレンジ色が濃いほど、比率が高いことを意味しています。
【IYR】と【XLRE】の並び順はほぼ同じです。組込銘柄数が少ない分、個別銘柄の比率は【XLRE】の方が高いです。
【RWR】は特殊用途や不動産サービスなど、最近できたジャンルの不動産銘柄は含まれておらず、伝統的な不動産銘柄ばかり組み込まれていますね。
※2021年6月10～11日のデータです
【IYR】の過去の分配金と増配率は？
【IYR】が設定されたのは2000年6月です。下の表は過去の分配金の一覧です。2017年以降の「過去1年分配金の対前年同期増配率」はマイナス（赤い背景）が目立ちます。
※背景が赤になっているのが減配です
【IYR】の年間分配金額と年間増配率は？
【IYR】の分配金を1年ごとにまとめてグラフ化しました。リーマンショックの翌年の2009年には、前年から40％ほど減配となりました。コロナ・ショックの2020年は、前年から20％強の減配です。不動産セクターは景気に敏感ですね。
【IYR】の期別分配金は？
【IYR】の分配金を期別に重ねてグラフ化しました。2016年が頂点で、そこから徐々に減っています。2021年は前年のペースを下回っています。残り2回で挽回できるでしょうか。
【IYR】の年間分配金額と株価の関係は？
【IYR】の分配金と株価はある程度、連動しています。2021年はコロナ・ショックの収束が期待されてか、株価は上昇しています。
2020年以降の株価と利回りは？
2020年以降の【IYR】の株価と利回りを見てみましょう。利回りは、過去1年の年間分配金額から算出しました。青線が株価（左軸）で、赤線が利回り（右軸）です。2020年の年初は利回りが3.1%前後で推移していましたが、2月半ば以降は株価が下がったため、3月23日には利回りが約4.9%まで上昇しました。現在は株価がコロナ・ショック前を上回り、利回りは1.96%です。
現在の【IYR】の株価と利回りの関係は？
年間分配金額が現在と同じく2.0483ドルで変わらなかったら、利回りはどのように変化するでしょうか。下のグラフは年間分配金額が現在と同じ2.0483ドルが続いた場合の、利回りと株価の相関図です。利回りを0.2％ごとに株価を出しました。今後【IYR】を購入しようと考えている人は、目安にしてください。
【IYR】を過去に買っていた場合のYOCは？
過去に【IYR】を買った場合、現在の購入単価当たりの利回り（YOC）はどのくらいでしょうか？ 現在から5年前までの株価、利回り、YOCを見ていきましょう。株価は月末のもので月1回なので、ややアバウトです。下のグラフの黄色の線が、過去に買った場合の、現在の購入単価当たりの利回り（YOC）です。
2021年6月11日の終値は104.45ドル、過去1年の分配金額は2.0483ドルなので、現在の利回りは1.96%です。過去5年の平均利回りは約3.5%です。最近の株価は急上昇していますが、分配金が減少傾向にあるため、早い時期に買ってもYOCはあまり上がりません。コロナ・ショックの2020年3月頃に買っていたら、現在YOCは約2.9%になっていました。
ライバルETFとトータルリターンを比較する
【IYR】とライバルのリートETFと過去10年を比較しようと思ったのですが、【XLRE】や【SRET】は設定から10年経っていません。そこで、ライバルの【RWR】、S&P500【VOO】、高配当ETF【VYM】で過去10年トータル・リターンを比較します。PORTFOLIO VISUALIZERを使って、過去10年を比べます。
2011年6月に1万ドル投資して配当を再投資した場合、2021年5月には【VOO】が3万8200ドル、【VYM】が3万1800ドル、【IYR】は2万2900ドル、【RWR】は2万1000ドルになっていました。
リートETF【IYR】【RWR】は苦戦していますね。
年次リターン
1年ごとのリターンを比較しました。2013、14、20年は、リートの【IYR】【RWR】は、【VOO】【VYM】と異なる結果でした。資産を分散させて、パフォーマンスをマイルドにするために、リートを保有するというのは一案ですね。
過去のトータルリターン
過去3カ月、1、3、5、10年の年平均トータルリターンは以下の通りです。過去10年のリターン（年平均）は、【VYM】が14.4％、【VOO】は12.3%、【IYR】が8.7%、【RWR】は7.7%でした。
過去10年の分配金はどのくらいか？
2011年6月に1万ドル投資して分配金を再投資した場合の年間にもらえる分配金の推移です。分配金は再投資します。税金は考慮しません。PORTFOLIO VISUALIZERのデータです。
分配金額にあまり違いはないですね。2010年代の前半は【IYR】【RWR】のリート勢が優勢でしたが、2010年代後半は【VYM】に抜かれています。
10年間の分配金の合計は【VYM】が5500ドル、【IYR】が5000ドル、【RWR】が4900ドル、【VOO】が3500ドルでした。
【IYR】の今後の分配金予想は？
現在の過去1年分配金額（2.0483ドル）と1、３、5、10年前の同時期の過去1年分配金額（2.6801ドル、2.9455ドル、3.2464ドル、2.0946ドル）を比較して年間増配率を計算し、それを使って将来の分配金とYOCを予想しました。YOC（Yield on Cost）とは、購入単価あたりの利回りのことです。【IYR】株を2021年6月11日の終値104.45ドルで買った場合、将来の利回り（YOC）がいくらになるかという予測です。
購入金額は1万ドルにします。そうすると、年間分配金額から利回り（YOC）が一瞬で計算できます。たとえば、年間分配金額が300ドルなら利回り（YOC）は3.0%、年間分配金額777ドルなら利回り（YOC）は7.77%になります。
増配率は過去1年がマイナス23.6％、過去3年がマイナス11.4％、過去5年がマイナス8.8％、過去10年がマイナス0.2%でした。現在の利回りは1.96%です。
分配金を再投資しない場合
まずは分配金を再投資しないケースを見てみましょう。税金は考慮しません。現在の利回りが1.96%なので、1年目の年間分配金額は196ドルです。
もっとも増配率の低い過去１年のペースだと5年目の分配金額は67ドル、10年目の分配金額は17ドルになります。もっとも成績の良い過去10年の増配率を当てはめると5年目の分配金額は194ドル、10年目の分配金額は192ドルになりそうです。分配金額192ドルはYOC（購入額に対する利回り）1.92%です。
分配金を再投資する場合
つぎに分配金を年1回再投資するケースを見てみましょう。税金は考慮しません。再投資する場合の分配金額は、現在と10年前の株価を比較して年平均騰落率を計算し、それを使って調整します。
もっとも増配率の低い過去１年のペースだと5年目の分配金額は70ドル、10年目の分配金額は19ドルになります。もっとも成績の良い過去5年の増配率を当てはめると5年目の分配金額は209ドル、10年目の分配金額は226ドルになりそうです。分配金額226ドルはYOC（購入額に対する利回り）2.26%です。
分配金を再投資する場合（税引き後）
最後に分配金を再投資するケースで、税金を引いた額で計算してみましょう。分配金は28％の税金を引いた72％で計算します。1年目は196ドルではなく、税引き後の141ドルになります。
もっとも増配率の低い過去１年のペースだと5年目の分配金額は50ドル、10年目の分配金額は13ドルになります。もっとも成績の良い過去5年の増配率を当てはめると5年目の分配金額は148ドル、10年目の分配金額は156ドルになりそうです。分配金額156ドルはYOC（購入額に対する利回り）1.56%です。
まとめ
【IYR】の今回の分配金は、昨年の同期よりも少なかったです。株価はコロナショック前まで回復しましたが、分配金は回復していません。リートETFはこのパターンが多いですね。
コロナが収束して普通に経済活動ができるようになれば、不動産銘柄が活気づくので、それを見越して株価が買われている状況です。
なお、次回の分配金は9月24日が権利落ちの予定です。
